據(jù)邁點發(fā)布《2017-2018年度杭州中高端酒店市場大數(shù)據(jù)分析報告》顯示，2017年杭州的中高端酒店最為集中的地區(qū)以西湖風景區(qū)及靈隱度假區(qū)、西湖湖濱商圈及千島湖景區(qū)等地為主，以上地區(qū)為杭州傳統(tǒng)的旅游名勝區(qū)。城市新區(qū)也將吸納更多酒店布局，錢江新城在杭州酒店集中地區(qū)名單中的上榜便是一大佐證。業(yè)內(nèi)人士認為，一般情況下，大量的城市擴張，會引起老區(qū)域的酒店向新城區(qū)轉移，老城區(qū)也會逐步缺少酒店客源而被新城區(qū)替代。
通常認為，在中端酒店的擴張中，往往會大量尋求存量酒店的轉化，例如將經(jīng)濟型酒店升級為中端酒店。然而，在快速發(fā)展、擴張的二線城市中，新增的酒店產(chǎn)業(yè)也不在少數(shù)。據(jù)介紹，杭州的酒店數(shù)量同比去年上半年，在總量上提升很大，提升的來源不僅是存量，還有新進入的酒店產(chǎn)業(yè)。
理想的地段是稀缺資源，讓級差地租發(fā)揮作用。理想地段的一星級酒店房價大大超過非理想地段的二星級，但還是極其浪費稀缺資源。中端酒店布局的一般情況，是一線城市的二類地區(qū)，二線城市的一類地區(qū)，三線城市的核心地區(qū)。
從這一角度出發(fā)，就杭州中端酒店的布局而言，不難發(fā)現(xiàn)全季酒店在數(shù)量和分布上的優(yōu)勢。作為中端酒店下沉時首當其沖的一批二線城市，“以數(shù)量論勝負”的競爭方式在杭州也得到體現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，數(shù)量和酒店的運營能力都是關鍵因素，但在市場爆發(fā)期，量更加重要。市場占有率提高后，會對市場擁有一定的鎖定期，在此期間，一定程度上會屏蔽新競爭對手。各品牌跑馬圈地也令新市場的競爭格局加速穩(wěn)定。據(jù)介紹，目前杭州中端酒店市場已基本布局完成，未來新增的酒店數(shù)量將會偏少。
然而，隨著城市的發(fā)展，之前擺在高端酒店面前的問題，此刻也降臨到了中端酒店身上。位于杭州站附近的全季酒店杭州四季青凱旋路酒店，門市價最低為319元，實際價格最低271元起；全季杭州火車東站酒店門市價最低為399元，實際價格最低339元起。
據(jù)了解，這兩家酒店毗鄰的火車站中，杭州站是杭州建成最早的火車站之一，2016年客運量為1004.69萬人次；杭州東站則為杭州接駁功能最為齊全的交通樞紐，也是亞洲最大的交通樞紐之一，2016年客運量達到4834.73萬人次。通過對比不難發(fā)現(xiàn)，新交通樞紐的誕生，在分流人流的同時，也對酒店的經(jīng)營產(chǎn)生了潛移默化的影響。
未來，城市發(fā)展中心轉移也將成為中端酒店發(fā)展的隱患之一，新商圈的形成將帶來更多優(yōu)質的酒店項目，致使原有的酒店項目逐漸失寵，尤其是酒店傳統(tǒng)收益或許面臨下滑的風險。
酒店也需要多方位考慮未來存在的長期風險和因為城市中心轉移帶來的酒店經(jīng)營下滑問題，長期風險主要包括城市中心轉移導致的酒店有效經(jīng)營期轉移；新酒店格局和消費能力的改變；城市人口結構和轉移以及來自官方政策的變更。
